Reen Vastgoed

Kansrijke zet

Bij sommige beleggers zit vastgoed in het DNA verankerd. Zo ook bij Billy Reen. Twintig jaar geleden sluit hij zich aan bij de onderneming van zijn ouders, die op dat moment een vastgoedportefeuille hebben opgebouwd met voornamelijk horecapanden.  Billy legt als nieuwkomer het idee op tafel om deze panden aan Heineken te verhuren: een betrouwbare huurder die erom bekend staat zijn betaalverplichtingen in voor- en tegenspoed te voldoen. ‘In die tijd hadden huurders meer dan eens betaalachterstanden, dat hoorde erbij. Met het aantrekken van Heineken kwam er een solvabele huurder, er ontstonden meer mogelijkheden. Onze portefeuille groeide exponentieel en we waren in staat om andere objecten dan alleen horecapanden aan de portefeuille toe te voegen.’  

Transformatie van horeca naar woonruimte

Met een mix van objecten, maakt hij de portefeuille naar eigen zeggen gezonder. ‘Naast aan- en verkopen, hebben we vooral behoorlijk wat bestaand vastgoed opgeknapt. Dat zorgt voor meer spreiding, minder risico.’ 

Onder dat mom, financiert Reen dit jaar ook de transformatie van een voormalig eetcafé in Bolsward naar woonruimte bij RNHB. ‘De ondernemer die het huurde, kon het niet verdienen. Het eten moet van dermate hoge kwaliteit zijn óf je moet gasten een beleving kunnen bieden. Is dat beide niet het geval, dan red je het niet.  Ik kon het pand verkopen, maar de vraag is wat je daar in deze tijd voor terug koopt. De locatie leent zich bij uitstek voor residentieel. Vlakbij het station en een Jumbo, middenin de binnenstad, maar dan wel in een rustige zijstraat. Niet heel geschikt voor horeca, wel om te wonen. Dat bleek ook wel nadat we het in de verhuur hadden gezet: de woningen waren binnen 3 weken gevuld. De gemeente en buren kreeg ik makkelijk mee, zij waren blij dat het pand een andere bestemming kreeg.’ 

Met de transformatie investeert Reen in drie hoogwaardig afgewerkte woonruimtes: twee appartementen op de begane grond en één studio met dakterras op de eerste verdieping. Elke woning krijgt een eigen opgang en aansluitingen. Uiteraard past hij bij de transformatie alle duurzame oplossingen van deze tijd toe. 

'Dit is waar maatwerk bij RNHB over gaat'

RNHB is van begin tot eind betrokken bij de transformatie en de financiering daarvan.  Mattijs 't Hoen, clientmanager bij RNHB: ‘Het faciliteren van deze transformatie zorgt ervoor dat onze portefeuille qua huurdersrisico ook een stap maakt. Slechtlopende horeca maakt plaats voor residentieel vastgoed van hoge kwaliteit. Het object kreeg dankzij de verbouwing een flinke upgrade. Dat zorgt voor waardevermeerdering.

Daarbij helpt het mee dat Reen Vastgoed en RNHB elkaar al 6 jaar kennen, waardoor we snappen dat dit een logische zet van hen is. Reen Vastgoed is een partij met een kleine overhead, die huurders persoonlijk kent, snel actie onderneemt en veel kennis van de regio heeft. Leegstand wordt daardoor bewaakt en huurders blijven langer zitten. We kijken naast het object dus ook naar de relatie: hoe deze de portefeuille bestiert, hoe de huurders betalen, wat de huurtermijnen zijn, hoe lang sommige huurders er al in zitten. In het geval van Reen Vastgoed is dat soms wel twintig jaar.’ 

'Geen standaard: dit doen we niet'

Volgens 't Hoen is dat waar maatwerk binnen RNHB over gaat. ‘Door op langdurige klantrelaties in te zetten, weten we met wie we te maken hebben en kunnen we flexibel meedenken in de werkwijze of plannen van een klant.  Zo werkt Reen Vastgoed nooit met een aannemer, maar met eigen, vaste timmerlieden. Zo ook bij de transformatie van het pand in Bolsward. Daarnaast waren de plannen voor de bouw van tevoren nog niet volledig uitgekristalliseerd. Met een goede opzet van kosten, gemaakt door Billy zelf, en een voor- en na taxatie konden we daardoor ook uit de voeten. We eisen dan niet ook nog eens een bouwbestek. Uiteraard blijven we als financier ook betrokken tijdens de bouw, waardoor het niet opeens als een verrassing komt als één en ander duurder uitpakt.’ 

Die flexibiliteit en persoonlijke aanpak is de reden waarom Reen Vastgoed, ondanks het hogere rentetarief, het merendeel van zijn financieringen bij RNHB heeft ondergebracht. ‘Geen standaard “dit doen we niet”, maar uitvragen waar je naartoe wilt en vervolgens denken in kansen', aldus Billy Reen. ‘Het is fijn om te overleggen met een specialist die veel financieringservaring heeft. Mattijs en ik sparren al vanaf het begin, hij weet waar ik naartoe wil. Dat gaat vaak verder dan alleen de financiering. Hij voorziet mij ook van inzichten, zo van: ‘Billy, kijk daar even naar.’ 

Halverwege maart 2020 sloeg Corona toe en maakt Reen een lijst van huurders waarvan hij betalingsachterstanden verwacht. ‘Op zo'n moment staat RNHB ook klaar om te schakelen over de aflossing.  Het fijne is dat er dan niet meteen wordt ingezet op Bijzonder Beheer, maar professioneel wordt meegedacht. Dat is echt uniek. Uiteindelijk is het rentetarief bij RNHB wel wat hoger, maar de mogelijkheden zijn ook groter. Hier kan ik wél horeca, kantoren of creatieve ideeën binnen mijn portefeuille financieren, zelfs als het gaat om extra verstrekkingen waar geen aankoop tegenover staat. Als alle plaatjes goed staan, dan durft RNHB ook meer. Je kunt daardoor als belegger beter schakelen.’ 

Wees creatief, blijf scherp

Inmiddels bestaat de portefeuille van Reen Vastgoed voor 20 procent uit horecapanden, 40 procent uit commercieel vastgoed en het overige omvat residentieel vastgoed. Een goede mix, waarbij Reen Vastgoed minder de focus heeft op het groeien in de hoeveelheid panden, maar – gezien het bewaken van de kwaliteit - in het optimaliseren van de huidige portefeuille. ‘Dat kan betekenen dat we nog meer transformaties van commercieel naar residentieel gaan doen, maar het omvat ook andere investeringen. Denk bijvoorbeeld aan het installeren van zonnepanelen of een luchtventilatiesysteem bij kantoren. Allemaal investeringen omdat de wensen en eisen van de huidige huurders daar om vragen, maar ook omdat kwalitatief hoogwaardige panden kwalitatief hoogwaardige huurders aantrekt: mensen of bedrijven die er voor lange tijd blijven zitten.’ 

Reen concludeert: Dat wat we in Bolsward hebben gedaan, is eigenlijk een mooi voorbeeld van hoe ik de toekomst voor mij zie. Het eetcafé op de hoek ging het niet meer redden. Wees creatief, blijf scherp op kwaliteit en diep dat verder uit. Ondernemen is langetermijndenken, als je nu niet schakelt, heb je over 10 jaar een probleem. Het is prettig als je daarin wordt bijgestaan door een financieringspartner die begrijpt waar je naartoe wilt.’