Vastgoedkansen gefinancierd: 4/Hotels

De hotelsector is vanaf 2020 hard geraakt door Covid. Door de vele lockdowns zijn de bezettingsgraden zwaar onder druk komen te staan. Dat kwam enerzijds doordat de internationale toeristen wegbleven en anderszins door de beperkingen voor de zakelijk reiziger. Toch bleef de sector veerkrachtig, onder andere doordat de Nederlandse toerist nu in eigen land bleef, merkt Wouter Berkelaar, sectorspecialist hotels bij RNHB. Hij wijst erop dat het bezettingspercentage na een lockdown van het ene moment naar 0% en het andere moment weer naar 100% ging. ‘Vooral de hotels in de grotere steden hebben het goed gedaan. Na het herstel waren het zowel de grote ketens als de kleine boutique hotels die weer snel terugkwamen.’ 

Met name de ‘boutique’ hotels vormen de ‘sweet-spot' voor RNHB: kleinschalige hotels met een intiem karakter, een persoonlijke sfeer en een residentiële uitstraling.  ‘Hotels die gebouwd zijn in meerdere grachtenpanden bijvoorbeeld’ licht Berkelaar toe, 'waardoor ze ook het voordeel hebben dat ze weer snel in de omgekeerde richting getransformeerd kunnen worden. Denk aan appartementen of shortstay.  Dit type hotels vraagt om denken in kansen: er zitten geen grote operators op met langjarige huurovereenkomsten en garanties. Iets waar we bij RNHB best naar durven te kijken. Niet alleen omdat we zien hoe deze boutique hotels inspringen op de behoefte van nu, maar juist ook omdat het pand eventueel in de toekomst prima voor andere doeleinden gebruikt kan worden.'  

Maatwerk en een uitgebreide analyse 

Voor RNHB kunnen boutique hotels interessant zijn omdat de panden zich vaak ook lenen voor alternatief gebruik. 'In dit segment geldt vaak dat de eigenaar en de exploitant bepalen welke omzet er behaald kan worden. Dat kan een combinatie zijn van een investeerder en een exploitant die weten wat er lokaal speelt. Ook van belang is een ligging vlakbij het stadscentrum met Retail en uitgaansgelegenheden binnen handbereik. Daarom richt RNHB zich graag op de kleinere gespecialiseerde professionele speler met een goed, bewezen, trackrecord. We kijken naar wat de bezettingsgraad in het verleden was en in de toekomst mogelijk is, of er recent nog gemoderniseerd is of wanneer dat gaat gebeuren. We kijken hoe vergelijkbare hotels in de buurt presteren en maken van de markt een uitgebreide analyse. Dit is een essentieel onderdeel waarmee we onder andere de mogelijkheden van een financiering bepalen.'   

De Nederlandse hotelmarkt wordt gekenmerkt door het relatief hoge aandeel van ketens. Van de 3.200 hotels in Nederland behoren 652 hotels tot een keten. Daarvan vallen 369 hotels onder een nationale keten en 283 onder een internationale keten*. In de Market Outlook 2022 van CBRE is de verwachting dat de waarde van de transacties van hotels meer dan verdubbelen zal: van €200 miljoen in 2021 €800 miljoe dit jaar.  

*Uit Hospitality Management Hotelketens 2019 en CBRE Market Outlook 2022

Nieuwe hotels door transformaties 

Door bestaande gebouwen te transformeren wordt er regelmatig nieuwe hotelcapaciteit gecreëerd, ziet Berkelaar.  ‘Zo financieren we nu in Rotterdam een transformatie van een bedrijfsruimte naar een 4 sterren hotel in de Van Vollenhovenstraat. Daar zit ook een professionele partij achter die dat al vaker heeft gedaan. Het gaat om een statig, oud pand waar een paar verdiepingen bovenop wordt gezet en dat verandert in een prachtig hotel met residentieel karakter.' 

Hij vervolgt: ‘ In Rotterdam, een grote stad met internationaal karakter, heb je relatief gezien maar weinig hotels: het zijn er circa 80. De meeste daarvan hebben bovendien vooral een zakelijke uitstraling. Maar ook in Rotterdam zie je steeds meer (internationale) toeristen en mensen die aangetrokken worden door de toenemende grote evenementen. ’Een sfeervol hotel met onderscheidend karakter heeft daardoor ons inziens weer veel meer potentie. Dit bewijst dat het voor RNHB belangrijk is om elke aanvraag heel nauwkeurig te bekijken en oplossingen op maat te leveren.  De ene stad is de andere niet, net zoals een boutique hotel om een andere aanpak vraagt dan een groot, zakelijk hotel met 200 kamers.’ 

‘Heavens Hotel’ in Hoorn is een nieuw hotel in Rijksmonument de Grote Kerk. Op de verdiepingen zijn de hotelkamers gebouwd, als een soort containers binnen de ruimte van de kerk. De verbouwing werd gerealiseerd met behoud van het monumentale karakter. In de kamers werden authentieke pilaren, de plafonds en glas in lood vensters van de kerk hergebruikt. Op de 1ste verdieping is een glasvloer waarbij gasten neerkijken op waar eens de kerkbanken stonden. Hier is nu een restaurant gerealiseerd. RNHB financierde het project en bleef tijdens het hele verbouwingsproces nauw betrokken. ‘We vinden het belangrijk om mee te denken en klanten te helpen waar we dat vanuit onze expertise kunnen. Collega’s van RNHB reisden naar de Grote Kerk af om te zien wat zich daar voltrok. Om goed inzicht te krijgen in wat de transformatie na afloop in exploitatieomzet zou kunnen gaan brengen, maar ook om ervoor te zorgen dat de exploitatie sluitend gemaakt kan worden, gaan we langs. Dat bekijken we niet vanaf een beeldscherm. Daarbij leunen we sterk op het inzicht van de taxateur en kijken we naar de ervaring van de aannemer en de belegger. Op hun beurt ervaren zij op die manier onze betrokkenheid en het voordeel van onze visie op het kredietverleningsproces.’ 

RNHB financiert vooral kleine en middelgrote hotels

Zoomt Berkelaar in op de hotels die RNHB financiert, dan ziet hij dat de waarde van deze hotels de afgelopen periode stabiel gebleven. ‘Dat maakt ook dat wij weten: als een moeizame periode, zoals die tijdens de covid-restricties, weer voorbij is, dan ontstaat er altijd weer vraag naar hotelovernachtingen. Dat maakt dat deze sector in trek is gebleven bij investeerders. Iets wat we veelvuldig terugzien door de vele financierings- en herfinancieringsaanvragen.’ 

Het gaat bij deze financieringen eigenlijk altijd om maatwerk.  ‘We kijken naar de locatie, de omvang, de aard van het type hotel, zijn er verbouwingsinvesteringen nodig, wat is de uiteindelijke marktwaarde en wat is dan de behoefte aan het te financieren bedrag? Dat leidt uiteindelijk tot een rente en aflossingsniveau op maat. Een gestandaardiseerd tarief of gestandaardiseerde werkwijze zou niet bij ons passen: successen en bijbehorende risico’s verschillen per object. We kunnen het ene hotel niet met het andere vergelijken: er tellen veel verschillende aspecten mee.'   

Aspecten tegen elkaar afwegen 

Berkelaar legt uit waar hij op doelt als hij het over deze aspecten heeft: ‘wie wordt de exploitant, is er sprake van een eventuele overname, een renovatie of verbouwing? Ook kijkt RNHB naar de kennis en ervaring van de belegger, de aannemer en de exploitant, of hun plannen realistisch zijn en hoe deze zich verhouden tot de markt. 

Verder: hoe ziet de markt eruit, welke hotels zitten er in de buurt, wat is de bezettingsgraad daarvan, waar zitten de voordelen en de risico’s, hoe kunnen de risico’s gemitigeerd worden?  We pluizen voor elke aanvraag apart dus echt uit of alle punten aannemelijk en plausibel zijn, deze niet te rooskleurig óf juist te somber worden ingeschat.’ 

Berkelaar besluit: ‘de hotelsector is een sector die we goed kennen en veelvuldig financieren. Daardoor zijn we in staat de juiste kritische vragen te stellen. Zo denken we met de klant mee. RNHB heeft een langjarige visie die onze klanten in staat stelt om kansen te grijpen. Of het nu om een investering gaat van €50.000 of van meer dan €100 miljoen. Het mooie is dat maatwerk ons in staat stelt om bij voorbaat voor alles open te staan. Zelfs voor ideeën waar we nog nooit eerder van hebben gehoord.  De hotelmarkt blijft after all een markt die ons altijd – in positief opzicht – kan verwonderen.'